很多人在買了農地後，並無依據農業興建條例之規定興建農舍，而是興建了所謂資材室，又將其擴大改裝，便成一個適宜居住的山居野墅，此做法顯然無法取得農用證明。下面我們要討論的是當這種農地出售時，要繳哪些稅？
農地及其坐落土地之課稅
A. 農業用地
符合《農業發展條例》興建之農舍，其所坐落之土地為農業用地。
- 田賦或地價稅：作農業使用的農業用地，移轉給自然人時可申請不課徵土地增值稅。若移轉給法人，則應課徵土地增值稅。若農舍經增改建且在移轉時無法取得農用證明，需繳納土地增值稅。但若符合規定，可申請按自用住宅稅率課徵。
- 房地合一稅：符合免課徵土地增值稅條件的農業用地，免徵房地交易所得稅。若農地符合贈與《民法》第1138條繼承人之條件，免徵贈與稅。
- 遺產稅：若農業用地作農業使用且繼承，則免徵遺產稅。
B. 農舍
- 房屋稅：需課徵。飼養禽畜、存放農具的房舍或資材室免徵。
- 契稅：需課徵。
- 房地合一稅：依《農業發展條例》申請興建之農舍出售時，按舊制計算。
- 贈與稅：需課徵。
- 遺產稅：需課徵。
在前述的第一部分提到，農業資材室雖屬農業設施，但未像農舍規定在《所得稅法》第四條之五中免徵所得稅。根據財政部發布的解釋令（台財稅字第10704534300），「農業設施」比照「農舍」，不適用房地合一新制，也就是說農舍和農業設施都不適用房地合一稅。因此，當出售農地及農舍或農業設施時，如果因違規建築無法取得農用證明，則土地部分需計算土地增值稅及房地合一稅，而建物（農舍或農業設施）部分則不需計算房地合一稅。因此，必須將土地及建物的價格分開計算稅額。
農地與農舍課稅計算範例
若有興建農舍的農地因無法取得農用證明，需繳納房地合一稅，且農地與農舍必須合併移轉。在分算時，不論契約是否載明分別價格，依照國稅局對建物與地的拆算方式，公式如下：
計算公式：
農地房地合一所得稅成本計算方法：
- 若為購買農地後興建的情況，農地已單獨申報實價，依原始購入價為成本。
- 若購買含有農舍之農地，則依公式計算農地成本：
範例解析
假設某甲於107年1月購入農地，公告現值為1000元/m²，面積1000 m²，購入價為1000萬，後來興建了一棟資材室，並將其裝修成鄉村民居，最終出售價為1500萬。資材室的房屋評定現值為20萬元，稅額計算如下：
- 農地買入成本：1000萬
- 農地公告土地總現值：100萬
- 資材室評定價格：20萬
- 出售總價：1500萬
- 土地增值稅：0元（同年度買賣）
房地合一稅土地出售價計算：
稅額計算：
移轉稅賦：
土地增值稅0元，房地合一稅69.75萬元。
相關法令
- 農業發展條例第37條：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
- 所得稅法第四條之四：自105年1月1日起，房屋、土地交易所得按新制課徵所得稅。
- 所得稅法第四條之五：符合規定的自住房屋、農業用地、公共設施保留地等，免納所得稅。
財政部核釋
依據財政部解釋令「台財稅字第10704534300」，農業設施和農舍均不適用房地合一新制，適用舊制規定課徵所得稅。這是為了避免農業設施與農舍因適用不同課稅規定而產生不合理情形。
