台積電和一眾科技大廠在南科設廠，帶動了周遭新市、安定和善化土地和房市價格，近兩年成長50%-90%，也帶動投資南科房地產的熱潮，儘管受到平均地權條例修法、信用管制和升息的影響，不動產市場轉冷，但南科周遭不動產熱度依然持續，究竟是為什麼？又如果各位想投資南科土地又有什麼魔鬼細節應該注意呢？我們整理了大家都好奇的問題分為《買賣篇》和《土地篇》，今天一起來看看！
《買賣篇》
Q1: 為什麼區段徵收的土地大部分都是農地？
Ans:
因爲區段徵收區域多選在缺乏公共設施、產業用地和住宅商圈的區域，若此處存在閒置、農用價值小的農地，將會劃定為徵收區，徵收完成變更為可建築用地。相反的，若此處存在聚落住宅區，爲保障現有多數建物所有人權益，將可能不劃入徵收區域，就像南科ABCDENO區段徵收區裡的領寄聚落。
Q2:為什麼要買區段徵收農地?
Ans:
(1)可減免稅收，做資產傳承。農地移轉可免房地合一所得稅、土地增值稅、贈與稅與遺產稅。
(2)徵收完成後，農地變住商用地，土地增值性大。
Q3:為什麼買南科?
Ans:
因為南科區段徵收可能性高，有以下幾點原因:
(1)具有徵收期程，可大致了解預定公告徵收及完成徵收日期。
(2)經台南市政府和內政部認證區段徵收具有公益性與必要性。
(3)南科就業人口已突破九萬。
(4)南科核准進進駐廠商達271家，不斷持續增加，帶動就業需求。
(5)徵收具有急迫性，就業人口帶動住商需求導致當地供不應求。
(6)南科2022年前10月營業額達新台幣1兆1675億元，超越中科，僅次竹科，產業規模巨大。
(7)根據台南市調查問券，被徵收地主同意徵收率破九成。
Q4:購買南科區段徵收農地後續有什麼操作方式？
Ans:
(1)禁轉前賣出
(2)配地後賣出
(3)配地後與建商合建
(4)配地後長期持有
Q5:購買農地的身份 ？
Ans:
購買農地身份有自然人與法人兩種，然而有特定種類農地，如耕地，法人除非身為農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，否則是無法購買或受贈的，因此以法人身份購買會有所限制。此外，以資產傳承的角度來看，相較自然人，以法人身份購買農地沒有稅務優勢，下一題會在詳述。
Q6:區段徵收土地能不能用公司（法人）名義買?
Ans:
以公司名義買賣或贈與農地無法減免土地增值稅和房地合一所得稅，另外若以公司贈與土地給個人還要課徵所得稅，再加上公司2016以後房地合一所得稅稅率與個人相同，沒有稅率優勢。因此除非有特殊目的，如減少營業所得稅，否則不建議以公司身份購買土地。
Q7:購買土地貸款利率和成數?
Ans:
一般來說利率3%，貸款成數五成。若由部分銀行放款，貸款成數可達6-8成(依個人資歷。
Q8:最晚什麼時候還能買南科區段徵收農地?
Ans:
建議在被徵收土地禁止移轉前購入，可以享有節稅和土地增值。預估禁轉日期，下一篇文章會解。
Q9:要怎麼買到不錯的進場價格呢?
Ans:
銓欣發不動產專業服務項目包含土地買賣仲介，能為買方爭取到合適價格。
Q10:站在被徵收土地地主立場，若非投資為目的，為何建議在徵收前售出土地?
Ans:
(1)曠日費時。參與整個過程直到配地至少需要6年以上，徵收過程也無法使用土地。
(2)程序複雜，要歷經申請抵價地、抽籤和配地，若對程序和制度不了解可能損失地主權益，因此現 正賣出最為安全穩定。
(3)報酬率高。現有徵收土地都是未來建地看待，所以市價高，報酬率也高。
(4)滿足當下資金需求。
(5)以市價成交比之後徵收補償來得高約20%。
(6)資金使用彈性。賣地後若有耕種需求，可利用買賣價金再去購買徵收區外農地，若有居住需求， 可以再去購置住宅，資產配置相比持有徵收農地等待徵收完成來得彈性得多。
(7)節稅。取得相關證明，農地買賣不課徵土地增值稅和免房地合一所得稅，然而若等待徵收配地完 成，農地變建地，之後土地買賣將被課徵土地增值稅和房地合一所得稅，無法節稅。
《土地篇》
Q1:南科ABCDENO區未來農地變更成何種使用分區?
Ans:
公告徵收後南科ABCDENO區，未來使用分區以生活服務區及產業資源區兩種分區為主。
(1)生活服務區:
以發展特定區內一般生活機能為主，供住宅、商業使用 。平均容積率不得大於 150%。
(2)產業支援區: 支援園區生產、研發、商務為主。得作住宅、旅館、會議中心、百貨公司、大型商場及購物中心、 商務中心、企業總部大樓、無污染輕工業廠辦、倉儲、運輸、轉運、物流等。 平均容積率不得大於 200%。
產業支援區:A, B, C, D區 生活服務區:B(部分), E, N, O區。
Q2:分配回來的土地位置和原本一樣嗎?
Ans:
分配回的土地位置由土地所有權人們按順序抽籤自選，一般來說土地位置不會相同。
Q3:分配回來的土地面積和原本一樣嗎?
Ans:
不一樣。原本的面積要乘上抵價地比例(約40%-50%)，換算成抵價地面積，再利用所在土地單價 求取此抵價地價值。最後用選擇分配的土地的單價，以抵價地價值換算可分配面積。總而言之，因為經過換算所以面積不會相同。
Q4:有辦法增加配回來的土地面積比例嗎?
Ans:
有。依規定，一旦徵收土地曾經做過農地重劃，分回的抵價地比例約可增加5%。以ABCDENO區 來說，未曾做過農地重劃土地抵價地比例為44.5%，相當原本一千坪土地只能配回445坪;若曾做 過農地重劃，土地抵價地比例為50%，相當原本一千坪土地能配回500坪，分配回土地增加了55 坪。
而是否曾經做過農地重劃，要申請農水路證明做判斷。
Q5:購買區徵土地要注意的項目?
Ans:
以防影響土地價值、可否申請農地農用證明來減免稅額和貸款難易，我們需要注意土地使否有下列情況。
Q6:購買了一塊南科區段徵收土地，但人不在台南怎麼管理?
Ans:
銓欣發不動產專業服務項目包括土地代管，客戶若有台南土地管理需求，長拓能為之服務。
